ДУК Нижегородского района проиграл суд жильцам (Аргументы и Факты - Нижний Новгород №5)

 

В Нижнем создан прецедент: суд признал недействительным договор об управлении многоквартирным домом между жильцами и ДУК Нижегородского района. Документ это типовой, он разработан для многоквартирных домов (МКД) нескольких районов города. Пункты договора «АиФ-НН» комментирует Сергей МАЗИКОВ, председатель областной общественной организации «Агентство по защите прав потребителей», представлявший в суде интересы жильцов. Проверьте: может, и вы в кабале?..

Нижний Новгород, 31 января - АиФ-НН. - Поводом к разбирательству стало регулярное повышение тарифов за услуги ДУК, - рассказывает юрист. - После долгой переписки жильцы узнали: с ними заключён новый договор управления МКД, условия которого позволяют это делать. Договор был заключён согласно протоколу общего собрания собственников, участия в котором жильцы не принимали.

Итак, «пройдёмся» по пунктам договора. Замечания нашего эксперта выделены курсивом.

Предмет договора.

- Обеспечение жильцам коммунальной услуги электроснабжения. Договор с собственниками энергосбытовая организация заключает напрямую.

- Перечень услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД может быть изменён по согласованию с УК. Решать, что делать с общим имуществом, вправе только его собственники.

- УК самостоятельно определяет сроки, очерёдность и объёмы работ, оказания услуг.Жильцы нанимают УК, чтобы та работала. Только им решать, какие работы и когда проводить.

- УК не несёт ответственности за ненадлежащее состояние общедомового имущества, если собственники не провели собрание о сборе дополнительных средств. Жильцы и так платят за работу УК и текущий ремонт. На что в таком случае идут эти деньги?

УК принимает на себя обязательства:

- предоставлять акты выполненных работ, которые представитель собственников должен подписывать в 7-дневный срок. Если в этот период УК не получила письменный мотивированный отказ от приёмки работ, они считаются принятыми и подлежат оплате. А если представитель собственников отсутствует или почта подвела?

- совершать другие юридически значимые и иные действия, направленные на управление МКД. В такие расплывчатые формулировки, не имеющие более никакой расшифровки, можно «зашить» что угодно. Даже организацию чьей-то платной парковки на придомовой территории…

УК вправе:

- Самостоятельно определять способы исполнения обязанностей по настоящему договору.Без комментариев.

-  Принимать участие в общих собраниях собственников помещений МКД с правом совещательного голоса. Такого права у УК жилищным законодательством не предусмотрено.

- Распоряжаться общим имуществом (сдача в аренду, размещение оборудования, предоставление в пользование и т.д.). Вознаграждение УК составляет 10% от средств, полученных по таким договорам. По своему усмотрению сдать чужое имущество, да ещё и неплохо заработать на этом?!

- Уступать третьим лицам право денежного требования к собственнику, возникающее из настоящего договора. В договоре присутствует лишь две стороны: собственники жилых помещений и УК.

Условия заключения договоров об использовании общего имущества

- Права и обязанности по сделкам, совершаемым УК во исполнение поручений собственников, возникают непосредственно у собственников. УК заключает сделки – УК за них отвечает.

Собственники обязаны:

-возмещать управляющей компании убытки, возникшие по вине иных лиц, пользующихся помещением в многоквартирном доме.

-проводить общие собрания собственников по предложению УК. Инициировать общее собрание могут только сами собственники.

-возместить убытки УК в виде штрафов контролирующих органов в связи с ненадлежащим содержанием общедомового имущества. Жильцы и за работу, и за бездействие УК должны платить?!

Порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения

- Размер платы подлежит ежегодной индексации на индекс потребительских цен в РФ на ЖКУ. Собственники вправе установить иной размер, если он не меньше существующего, увеличенного на индекс потребительских цен, либо платы на очередной год, установленной органом местного самоуправления. УК ограничила право собственников самостоятельно устанавливать размер платы за услугу  «содержание и ремонт».

Стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом рассчитана и подлежит оплате с учётом НДС. С 2010 года, согласно изменениям в Налоговый кодекс, УК освобождены от уплаты НДС (статьи 149, 162 НК РФ).

Организация общего собрания

- Решение общего собрания по вопросу изменения способа управления МКД принимается общим собранием собственников в очной форме, с обязательным участием представителя УК. Жильцы не обязаны отчитываться перед УК. Собрание может проводиться в очной,  и заочной форме. Присутствие представителя УК на общих собраниях необязательно.

Ответственность сторон.

- УК не несёт ответственность за техническое состояние общего имущества МКД, которое существовало до момента заключения настоящего договора. Этот договор перезаключён. УК за предыдущие 5 лет своей работы не отвечает?

- При досрочном расторжении настоящего договора собственниками выплачивается неустойка в размере 3-месячной стоимости работ, если его расторжение не связано с доказанностью существенного нарушения со стороны УК.

Форс-мажор

- К числу чрезвычайных и непреодолимых обстоятельств относятся «аномальные снегопады».Термин - по-видимому, личное изобретение ДУК. Значит, если снегопад сильный, крышу и двор можно вообще не чистить?

-  Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более 2 месяцев, любая из сторон вправе отказаться от дальнейшего выполнения обязательств по договору, ни одна из сторон не имеет права требовать от другой возмещения убытков. 2 месяца со снегом – и прощаемся без обязательств?

Изменение и расторжение договора

- решение общего собрания собственников помещений об образовании ТСЖ, жилищного кооператива не является основанием для расторжения договора с УК. Является, поскольку УК и ТСЖ – разные формы управления домом.

- До даты прекращения действия договора собственник обязан погасить все обязательства перед УК. В ином случае дата расторжения договора автоматически переносится.Отношения конкретного собственника и ДУК не могут проецироваться на всех собственников в доме.

- Изменения в условиях договора доводятся до сведения собственников путём размещения их на редакции платёжного документа, направляемого собственнику для оплаты. Оплата по такому документу признаётся согласием на внесение изменений. Такие решения принимаются только на общем собрании собственников.

После судебных разбирательств жильцы, освобождённые от дальнейших отношений с ДУК, провели общее собрание и выбрали способ управления МКД в форме ТСЖ.  Готовится исковое заявление о взыскании с УК незаконно начисленных денежных средств по завышенным тарифам.

 

 
Copyright © 2011 Агентство по защите прав потребителей